建物の管理：定期報告

こんにちは。
あと数日で新年度に入るわけですが、いつも通りに過ごしていると新年度に対する感慨も薄く、学生時代の式の大切さを感じております。皆さんにとっての新年度はどのようなものでしょうか？
この時期に感じていた新鮮さと言いますか、物事に前向きになる感覚を大切にしたいものです。

さて、弊社のtwitterアカウントでは中古建物や空き家といった不動産関連の話題についてもツイートしていたりします。先日のツイートでは、中古建物に関連して、年明けに建物管理が違法状態の建築物で火災が発生したニュースを取り上げさせて頂きました。
乾燥する冬場の火災に気を付けるという注意喚起はもちろん重要ですが、当該ツイートの意図するところとしては、不動産を所有・管理される、又はしようと思われている方に「定期報告」について知って頂きたいなと思った次第です。
それでは、前置きが長くなりましたが、「定期報告」について取り上げたいと思います。

定期報告とは？

定期報告は建築基準法で定められた制度になります。
法文を国土交通省のweb上で簡潔にまとめられているので引用しますと、

建築基準法第12条においては、①建築物、②建築設備（給排水設備、換気設備、排煙設備、非常用の照明装置）、③昇降機等、④防火設備について、経年劣化などの状況を定期的に点検する制度が設けられている。

国土交通省　新たな定期報告制度の施行について（注1）

定期報告の制度は、建物の新築以降もその建物を適法な状態に保つために設けられています。
※新築時等は、建築確認や完了検査等の手続きによって建築物の適法性を確認しています。

なお、鳥取県では定期報告制度の周知のために次のようなパンフレットが用意されています(注2)。県内の方ですと、ご覧になったことがあるかもしれません。

定期報告が必要となる基準

この定期報告ですが、全ての建物に義務付けられているわけではありません。

「一定の規模以上」で「不特定多数の利用がある建物用途」の建築物に定期報告を義務付けており、竣工後の建物においても建築基準法の遵守によって避難のために確保しようとする建物性能を保とうとしています。

この規模や用途の基準は、(1)建築基準法によるもの、(2)特定行政庁が定めるものが存在します。
※特定行政庁：建築主事が置かれている地方自治体の長。
(2)の場合、鳥取県では県、鳥取市、米子市、倉吉市でそれぞれに基準が定められています。
※基準の1つ1つは、各都道府県で異なる場合がありますのでお住まいの地域の基準をご確認ください。
ここでは、鳥取県を例に直近で新たに追加されたもの（平成28年時の変更）をご紹介させて頂きます(注3)。

	建物用途	対象規模
1	寄宿舎（サービス付き高齢者向け住宅、認知症高齢者グループホーム、 障害者グループホームに限る。）	次のいずれかに該当するもの： 1. 当該用途（100平方メートル超の部分）が３階以上の階にある場合 2. ２階にある当該用途の床面積が300平方メートル以上の場合 3. 当該用途（100平方メートル超の部分）が地階にある場合
2	共同住宅（サービス付き高齢者向け住宅に限る） 助産施設、乳児院、障害児入所施設 助産所 盲導犬訓練施設 救護施設、更生施設 老人短期入所施設（小規模多機能型居宅介護の事業所、 看護小規模多機能型居宅介護の事業所を含む。）その他これに類するもの 養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム 母子保健施設 障害者支援施設、福祉ホーム 障害福祉サービス（自立訓練又は就労移行支援を行う事業に限る） を行う事務所（利用者の就寝の用に供するものに限る）	次のいずれかに該当するもの： 1. 当該用途（100平方メートル超の部分）が３階以上の階にある場合 2. ２階にある当該用途の床面積が300平方メートル以上の場合 3. 当該用途（100平方メートル超の部分）が地階にある場合
3	体育館 博物館 美術館 図書館 ボーリング場 スキー場 スケート場 水泳場 スポーツの練習場	次のいずれかに該当するもの： 当該用途（100平方メートル超の部分）が３階以上の階にある場合 当該用途の床面積が2,000平方メートル以上の場合
4	物品販売業を営む店舗（床面積が10平方メートル以内のものを除く。） 公衆浴場 展示場 キャバレー カフェー ナイトクラブ バー ダンスホール 遊技場 待合 料理店 飲食店	次のいずれかに該当するもの： 1. 当該用途（100平方メートル超の部分）が３階以上の階にある場合 2. ２階にある当該用途の床面積が500平方メートル以上の場合 3. 当該用途の床面積が3,000平方メートル以上の場合 4. 当該用途（100平方メートル超の部分）が地階にある場合

法文で使われている用語で分かりにくい部分もあると思いますが、このような形で定められています。
上記は建築基準法の改正時（平成28年）に新たに追加されたもので、別途従来の基準も対象となる規模が変更されています。今までは対象ではなかった方も今一度確認されてみてください。

違法建築物の推移と注意点

違法状態の建築物の数がどの程度になるかを想像できますでしょうか？

国土交通省の資料によると、平成22年〜平成28年の7年間で「新たに違反を感知した建築物の件数」として年度ごとに約3000件が報告されています(注4)。また、同じ期間内に行政指導を受けた違反建築物は約5000〜7000件で推移し、この内違反内容が是正された件数は約2000〜3000件(注4)となっております。統計開始以来ですと違反建築物の数を徐々に減らしてきていますが、この7年では減った分、新たに発見されるような状態が続いています。
違反状態が野放しになると統計的には違反建築物が年ごとに増えていく状態である点は認知して頂ければと思います。
※上記の年度ごとの件数には、当該年度に新築された建築物以外の過去の建築物も含まれます。

古い建物は新築当時から違反状態であるケースもありますが、運用中の不動産をお持ちの場合は、建物を利用する過程で違反が発生するケースに注意が必要です。建物利用者が入れ替わることで行なったテナントビルの改修やリノベーションブームの中で2室を1室に変更するような間取り変更を行なった共同住宅等と違反が発生しそうなケースはありふれています。

冒頭で触れた火災が発生した違反建築物は、建物の改修の履歴こそ不明なものの、非常用照明や煙感知器といった建築基準法で設置が定められた設備が設置されていなかった、規定の廊下幅が確保されていない、防火上必要な壁の厚さが不足する等、複数の違反項目を指摘された建物であったようです。

定期報告に必要の調査や検査は誰でも行えるか？

建物の法適合性を確認する定期報告ですが、定期報告を行うための調査・検査には資格が必要です。
建築基準法により調査対象ごとに必要な資格が定められています。
国土交通省の説明を引用すると、

具体的には、一定の条件を満たす建築物等の所有者・管理者の義務として、(1)専門技術を有する資格者に建築物等の調査・検査をさせ、(2)その結果を特定行政庁へ報告することを定めている。

国土交通省　新たな定期報告制度の施行について（注1）

必要な資格は5つに、調査・検査対象は4つに分けられます。これらの関係は下表のようになります。

	特定建築物	防火設備	建築設備	昇降機等
1級 又は 2級建築士	○	○	○	○
特定建築物調査員	○	×	×	×
防火設備検査員	×	○	×	×
建築設備検査員	×	×	○	×
昇降機検査員	×	×	×	○

1級建築士と2級建築士は全ての調査・検査対象に対応が可能です。
不動産を所有される方は、定期報告の依頼をされる際にぜひ参考にしてみてください。
また、建物の改修を行う際は、改修計画が建築基準法に違反していないかを判断できるパートナーとして資格を持った建築士に相談する手をおすすめしたいです。

定期報告の重要性

最後に定期報告の重要性をまとめておきます。

繰り返しになりますが、定期報告は建物を適法状態で維持管理することを目的とした制度であります。これは同時に人命を守るための制度であると認識して頂きたいです。
建築基準法は「安全に建物を利用するための最低基準」を定めた法律です。建築基準法の各法文については、それぞれに不完全さ・過剰さを指摘される場合はあると思いますが、実状や時代に合わせて変化している法律です。
一設計者として、違法状態の建物であったが故に命が失われるといったことがなくなることを願います。

また、定期報告が必要な基準から外れる小規模の建物だからといって、違法状態が許されるわけではありません。建物を設計、また管理する上では人命を守るために整備された建築基準法に対する意識が必要であると考えております。

そして私の想像の話になりますが、不動産所有者の方にとっては建物を適法管理することで発生する副産物的なメリットがあるのではないでしょうか。
昨今はSDGsの流れの中で、不動産価値を決定する基準が変わってきていることを見聞きします。定期報告を行なっていることを主張することが不動産価値の向上、売買のしやすさ、融資の受けやすさ等につながるような気がします。逆に借り手の立場でしたら、適法な建物であるかに意識を向けてみると良いかと思います。

本日は以上です。
定期報告の制度は、私自身の場合は建築の仕事をする立場であるため、業務や資格を取得する上で知ることができました。但し、一般の方には馴染みがなければ、知る機会も少ないように思います。
何かのご縁で当ブログをご覧頂けましたら、（特に不動産を所有・管理される方は）建物管理の一環として、「定期報告」についても心に留めて頂けると幸いです。

また不動産関連の話題も取り上げてみたいと思います。
本日も最後までご覧頂きまして、ありがとうございました！

小田原

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参考

注1　国土交通省　新たな定期報告制度の施行について　2023.3.27
注2　鳥取県　定期報告（鳥取県からのお知らせ 鳥取県作成のパンフレット）　2023.3.28
注3　鳥取県　定期報告（特定建築物の定期調査）　2023.3.28
注4　国土交通省　建築基準法施行関係統計報告集計結果表 平成28年度集計　2023.3.27
注5　国土交通省　情報化・統計改革　建築着工統計調査報告 時系列一覧　2023.3.28